A escassez de oferta diante da procura pode representar uma oportunidade real para quem pretende vender a sua habitação, conseguindo fazê-lo sem grandes dificuldades. O desafio poderá estar na burocracia ou na fixação do valor do imóvel e, por essa razão, contratar os serviços de agências imobiliárias será uma vantagem adicional.
Neste guia vamos ajudar-te a perceber, entre outras informações:
+ o papel que as agências imobiliárias desempenharão na venda do teu imóvel
+ como escolher uma agência imobiliária e decidir sobre o regime de exclusividade
+ as cláusulas contratuais a que estarás sujeito
+ qual a documentação que precisarás reunir
+ que comissões cobram as agências e em que momento devem ser pagas
+ a lista de agências imobiliárias em Portugal
Qual o papel das Agências Imobiliárias?
Em tua representação, a agência imobiliária irá prestar o serviço de procura de destinatários para a realização de negócios de compra de imóveis, permuta, trespasse ou arrendamento.
A atividade de mediação imobiliária consubstancia-se na promoção dos bens imóveis sobre os quais os clientes pretendam realizar negócios jurídicos, designadamente, através da sua divulgação ou publicitação, ou da realização de leilões. As agências imobiliárias podem ainda prestar serviços que não estejam legalmente atribuídos em exclusivo a outras profissões, de obtenção de documentação e de informação necessárias à concretização dos negócios objeto de mediação imobiliária. Esta atividade só pode ser exercida mediante contrato entre a agência e o proprietário vendedor.
O consultor imobiliário responsável pelo teu imóvel vai desenvolver um plano de marketing imobiliário onde define:
- Como promover o imóvel: colocação de anúncios em portais imobiliários, campanhas nas redes sociais, marketing tradicional (placa de venda junto do imóvel e distribuição de flyers);
- Estado do mercado na zona em que o imóvel se insere;
- Público-alvo estratégico;
- Comunicação direta com o destinatário;
- Cronograma.
Uma questão que sempre gera dúvidas, está na avaliação do imóvel, que muitos pensam ser realizada pela agência, para que se defina o valor da venda. Na verdade, pelo artigo 17.º da lei que rege a atividade de mediação imobiliária, é vedado às agências a realização da avaliação imobiliária dos imóveis objeto de contrato de mediação. Para o efeito devem subcontratar o serviço de peritos especializados. Depois disto e, analisando a situação do mercado, definem juntamente com o vendedor, o valor a aplicar.
Como Escolher uma Agência Imobiliária?
Há um elevado número de agências imobiliárias em Portugal, muitas delas especializadas em diferentes mercados, portanto, para escolheres aquela que se adequa ao teu objetivo, é importante perceberes, em primeiro lugar, em que mercado atuam – residencial, comercial, hoteleiro, premium, etc.
Um outro fator decisivo será a presença digital da agência. Agências mais tradicionais poderão ter dificuldade na promoção do imóvel se não fizerem uso da internet.
A disponibilidade para esclarecimentos, o tratamento personalizado e a transparência são muito importantes, uma vez que as melhores agências imobiliárias estão sempre disponíveis para ajudar a resolver eficazmente qualquer questão que possa surgir.
Para além destes fatores, aquela agência que se proponha desde logo a desenvolver um plano de marketing imobiliário para o teu imóvel, será, sem dúvida, uma boa opção.
Se tiveres oportunidade para o fazer, podes também analisar as competências dos consultores imobiliários da agência. Existem algumas questões que podes colocar ao consultor de vendas para perceber o conhecimento que este tem da área em que atua. Questiona, por exemplo, sobre documentos necessários, procedimentos legais, impostos sobre a venda e perspetivas de valor de venda, que este conseguirá responder se tiver conhecimento do mercado.
Contrato de Mediação Imobiliária – com ou sem exclusividade?
Os meandros do contrato que irás celebrar com a agência imobiliária estão descritos no artigo 16.º da Lei n.º 15/2013, que obriga a que destes contratos constem:
- Identificação do negócio visado e das características do imóvel;
- As condições de remuneração da agência, em termos fixos ou percentuais e a forma de pagamento;
- Identificação do seguro de responsabilidade civil (obrigatório para todas as agências);
- Identificação do angariador imobiliário;
- Identificação discriminada de eventuais serviços acessórios a prestar;
- Referência ao regime de exclusividade, se acordado, com especificação dos efeitos de que dele decorrem, quer para a empresa, quer para o cliente.
Quanto ao Regime de Exclusividade ou Aberto, para ajudar na escolha, faz-se necessário apresentar algumas características de ambos os regimes. Vejamos.
No Regime de Exclusividade:
- O proprietário será representado por um único consultor em todas as negociações, o que se traduz em melhores propostas para o vendedor;
- A promoção do imóvel é melhor sucedida visto que, sem exclusividade, vários anúncios, promovidos por diferentes agências, podem gerar confusão para os interessados na compra, e até, informações contraditórias podem ocorrer;
- O processo de seleção e qualificação de potenciais compradores é mais rigoroso, tendo em conta que, as informações estarão todas do lado do mesmo consultor;
- O proprietário terá apenas uma pessoa de contacto a quem pedir feedback do estado do processo, não tendo que lidar com vários profissionais em simultâneo.
Em Regime Aberto:
- Em regime aberto, o nível de comprometimento dos consultores poderá ser reduzido, uma vez que, para estes, existe sempre a possibilidade de o seu esforço não compensar se a venda for atribuída a outra agência;
- A quantidade de anúncios de várias agências pode confundir os interessados e inibi-los de entrarem em contacto;
- A colocação de várias placas de venda no imóvel pode equivocar os interessados e inibi-los de entrar em contacto com um consultor.
Posto isto, a decisão será tua, sendo que nada te impede de optar por um regime ou outro.
Comissões das Agências Imobiliárias: Quanto e Quando Pagar?
A remuneração à agência imobiliária pode ocorrer em duas situações distintas: aquando da conclusão do negócio, ou seja, da celebração da escritura, ou quando for assinado o contrato-promessa de compra e venda, se previsto no contrato. Se o negócio não for concretizado por causa imputável ao cliente proprietário, é igualmente devida a remuneração à agência.
A Lei n.º 15/2013 admite a possibilidade de poderem ser definidos intervalos de tempo para o pagamento de honorários, desde que aceite por ambas as partes e transcrito de forma clara no contrato de mediação imobiliária.
Em relação ao valor dos honorários, estes são definidos de forma livre entre a empresa e o cliente. Para clientes que pretendem ver o seu imóvel, a prática comum no mercado português, é o cálculo de uma comissão percentual sobre o valor transacionado, que ronda 3% a 5% atualmente.
Documentos Necessários
Para dar início à mediação imobiliária vais precisar de reunir alguma documentação, tanto de identificação do proprietário, como do imóvel. Estes documentos podem ser:
- Certidão de Teor Predial;
- Caderneta Predial;
- Plantas do imóvel;
- Certificado Energético;
- Ficha Técnica da Habitação
- Licença de Utilização.
Agências Imobiliárias em Portugal
As Agências de Mediação Imobiliária em Portugal devem ter uma licença para exercício dessa atividade. Nesse sentido, deves garantir que a agência que escolhes para te auxiliar a vender o teu imóvel, tem esta licença. Uma forma prática de confirmar é acedendo ao website do Instituto dos Mercados Públicos do Imobiliário e da Construção – IMPIC – onde é possível consultar a lista de todas as agências imobiliárias licenciadas, por região.
Suponhamos que procuras agências imobiliárias em Lisboa, basta selecionares o distrito no filtro de pesquisa. Se já tiveres o nome de uma agência, ao inserires o nome desta, vais conseguir confirmar se esta dispõe de licença.
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