Se tens estado atento ao mercado imobiliário, seja porque tencionas comprar um imóvel ou vender, já ouviste, com certeza, falar no termo Valor Patrimonial Tributário (VPT). Este Valor está associado ao cálculo de impostos como o IMI – Imposto Municipal sobre Imóveis e o IMT – Imposto sobre as Transmissões Onerosas. Mas, o que é realmente o Valor Patrimonial Tributário, como se calcula e qual a sua importância? Vamos descobrir tudo com este artigo.
O que é o Valor Patrimonial Tributário
O Valor Patrimonial Tributário expressa o valor real de um determinado imóvel num dado ano. Cada imóvel tem um VPT estipulado pela Autoridade Tributária que serve de base para cálculos fiscais. Para saberes qual o VPT do teu imóvel acede à tua área pessoal no Portal das Finanças ou consulta a respetiva Caderneta Predial.
O Valor Patrimonial de um imóvel é estabelecido aquando da emissão da respetiva Caderneta Predial, no entanto, este pode ser revisto a cada três anos. Solicitar uma reavaliação do VPT é uma forma de ajustar à realidade o valor do Imposto Municipal sobre Imóveis (IMI). Contudo, deves ter consciência de que uma atualização do Valor Patrimonial Tributário (VPT) dos imóveis pode, na melhor das hipóteses, reduzir o VPT e, consequentemente, o IMI a pagar, mas também pode ditar o resultado oposto.
Para que serve o VPT Imóvel
O cálculo do Valor Patrimonial Tributário permite à Autoridade Tributária avaliar os ativos imobiliários em Portugal, sendo que o VPT representa o valor fiscal de um imóvel e não o seu valor comercial. O valor comercial é utilizado para calcular o IMT, mas apenas se o VPT não for superior ao valor comercial – caso contrário prevalece o primeiro.
As mais frequentes aplicações do Valor Patrimonial Tributário, estão no cálculo do Imposto Municipal sobre Imóveis (IMI), do Imposto Municipal sobre as Transmissões Onerosas de Imóveis (IMT) e do Imposto de Selo (IS). Vejamos as respetivas fórmulas de cálculo.
IMI = Taxa IMI concelhia x VPT
IMT = Taxa IMT do escalão x VPT
IS = 0,8% x VPT
Como se calcula o valor patrimonial
Antes de percebermos como é feito o cálculo do VPT imóvel, torna-se imperativo fazer a distinção entre prédios rústicos e prédios urbanos, visto que o cálculo do VPT diferencia quer se trate de uma ou de outra tipologia.
De acordo com o explanado no Artigo 3º do CIMI – Código do Imposto Municipal sobre Imóveis, os prédios rústicos são “os terrenos situados fora de um aglomerado urbano, exceto os que sejam de classificar como terrenos para construção, e os que tenham por destino normal uma utilização geradora de rendimentos comerciais e industriais”. São tipicamente considerados terrenos para exploração agrícola.
São ainda considerados prédios rústicos:
- os edifícios e construções diretamente afetos à produção de rendimentos agrícolas, silvícolas e pecuários, quando situados fora de um aglomerado urbano;
- as águas e plantações com carácter de permanência, desde que faça parte do património de uma pessoa singular ou coletiva.
Os prédios urbanos referem-se a tudo o que são edifícios que não se enquadrem na definição de prédio rústico. Dividem-se em:
- Edifícios habitacionais;
- Edifícios comerciais, industriais ou para serviços;
- Terrenos para construção;
- Outros.
A fórmula geral de cálculo do Valor Patrimonial Tributário é a seguinte:
VPT = Vc x A x Ca x Cl x Cq x Cv
A cada uma destas variáveis corresponde o seguinte significado:
Vc – valor base dos prédios edificados:
Refere-se ao custo médio de construção por metro quadrado;
A – área bruta de construção + a área excedente à área de implantação:
Corresponde ao somatório da área bruta privativa e das áreas brutas dependentes;
Ca – coeficiente de afetação:
Varia entre 0,35 e 1,20 de acordo com o tipo de utilização dos prédios, conforme estabelece o artigo 41º do CIMI;
Cl – coeficiente de localização:
Os coeficientes a aplicar em cada zona homogénea do município podem variar entre 0,35 e 3,5 conforme se trate de edifícios destinados a habitação, comércio, indústria ou serviços, tendo em consideração características como acessibilidades, proximidade de equipamentos sociais, serviços de transporte público e localização em zonas de elevado valor de mercado;
Cq – coeficiente de qualidade e conforto:
Oscila entre 0,5 e 1,7 e consiste no conjunto dos elementos que conferem maior comodidade ao prédio urbano. Exemplos desses elementos são piscina, elevadores, campos de ténis, garagem, ar condicionado, entre outros;
Cv – coeficiente de vetustez:
Refere-se à antiguidade da habitação e varia entre 0,4 e 1.
No caso dos terrenos para construção, a fórmula de cálculo do Valor Patrimonial Tributário a considerar é a seguinte:
VPT = Vc x A x Ca x Cl x % Veap
A cada uma destas variáveis corresponde o seguinte significado:
Vc: valor da área de construção autorizada ou prevista;
A: área bruta de construção + a área excedente à área de implantação;
Ca: coeficiente de afetação das edificações autorizadas ou previstas;
Cl: coeficiente de localização;
% Veap: percentagem do valor das edificações autorizadas ou previstas com terreno incluído
Como simular o VPT imóvel
A Autoridade Tributária dispõe de um Simulador do Valor Patrimonial Tributário disponível no seu website. Basta aceder e realizar os seguintes passos:
- Inserir a morada completa no mapa disponibilizado;
- Clicar sobre a residência, onde ser-te-á mostrado o respetivo coeficiente de localização e, de seguida, clicar sobre o mesmo;
- Ser-te-á mostrado um quadro com vários elementos, os quais deverás usar para preencher o formulário;
- No final, carrega em “Calcular” para obteres a simulação do VPT.
Como fazer atualização do valor patrimonial tributário (VPT) dos imóveis
O processo de reavaliação do VPT é gratuito, mas só pode ser solicitado de três em três anos, tendo de ocorrer até 31 de dezembro para que possa ter efeitos, nomeadamente no IMI a pagar, no ano seguinte.
Para solicitar a atualização do valor patrimonial tributário (VPT) dos imóveis, deves preencher o Modelo 1 do IMI, cuja entrega pode ser feia através do Portal das Finanças ou diretamente numa repartição de Finanças da área da residência.
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